В редакцию ИА FederalCity обратился предприниматель, арендующий помещение у Департамента городского имущества. Речь шла о «необычном» подходе в работе Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы, которая проявила повышенное внимание к ООО «СНГ-МЕДИА». По словам арендатора, сотрудники инспекции звонили в его компанию с личных мобильных телефонов и предлагали встретиться в офисе компании, однако правовых оснований для своих встреч назвать не смогли. Сотрудники госинспекции отказались предоставить поручения со стороны Департамента городского имущества Москвы для проведения встреч, подчеркивая, что встречи не носят характер проверочных мероприятий. Инспекторы также предупредили, что в случае отказа от встреч они составят акты и применят санкции. Редакция ИА FederalCity решила разобраться в случившемся и спросила у столичных юристов, насколько обоснованы требования о неформальных встречах и санкции за отказ от «бесед».
Андрей Богатырев, юрист практики разрешения споров в области управления недвижимости считает, что сотрудники Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы могли превысить свои полномочия, в случае отсутствия прямых поручений со стороны арендодателя – Департамента городского имущества г. Москвы:
Круг лиц, уполномоченных осуществлять контроль за исполнением условий настоящего договора аренды, определяется самим договором, а инспекция не является стороной договора и организацией, уполномоченной на совершение таких проверок.
Елена Богачева, адвокат, член Адвокатской палаты города Москвы, специализирующаяся на судебных спорах, связанных с недвижимостью, считает, что арендодатель вправе осуществлять проверки своих объектов, находящихся в аренде, однако указанные проверки не должны нарушать баланс интересов сторон – порядок проверок должен носить понятный и предварительный уведомительный характер:
Нормы гражданского законодательства об аренде, а именно п.п. 1, 3 ст. 615 ГК РФ, закрепляют обязанность арендатора пользоваться арендуемым имуществом в соответствии с условиями договора аренды или в соответствии с назначением имущества, в ином случае арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Отсюда следует, что арендодатель вправе осуществлять контроль за использованием арендованного имущества в соответствии с договором аренды либо с учетом назначения имущества.
Таким образом, у арендатора или уполномоченного им лица есть право доступа внутрь сданного в аренду объекта, а у арендодателя имеется обязанность обеспечивать такой доступ. Условия доступа устанавливаются договором аренды или иным соглашением сторон, которыми может быть предусмотрен и беспрепятственный доступ внутрь объекта аренды в любое время.
Именно к таким выводам пришел Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении Конституционного Суда РФ от 31.03.2023 N 13-П, отметив, что контроль за использованием переданного в аренду имущества является законным основанием доступа арендодателя внутрь объекта, переданного в аренду. Конституционный Суд одновременно подчеркнул, что право арендатора знать о посещении арендодателем (уполномоченным им лицом) сданного в аренду объекта и присутствовать при таком посещении лично или через представителя отвечало бы сбалансированности прав и законных интересов сторон договора аренды.
Юрист практики разрешения потребительских, жилищных и административных споров Юрий Кадыков считает, что инспекция выходит за пределы своих полномочий, а арендатору рекомендует обратиться с жалобой к начальнику Госинспекции по недвижимости(ГИН) и в московскую прокуратуру:
Департамент городского имущества города Москвы в договоре аренды выступает как хозяйствующий субъект, реализующий заинтересованность получить экономическую выгоду от находящегося в его собственности имущества. ГК РФ и Договором предусмотрена обязанность арендатора использовать помещение по целевому назначению, поддерживать его в исправном состоянии, не допускать его повреждения и разрушения, выполнять при необходимости его ремонт, а также право арендодателя проверять соблюдение целевого использования помещения и его состояние.
Полномочия ДГИ чрезвычайно объёмны и установлены Положением о Департаменте городского имущества города Москвы, утвержденным Постановлением Правительства Москвы № 99-ПП от 20.02.2013 г. Касательно заключения договоров аренды и контроля за их последующим соблюдением, следует указать на следующие пункты Положения, согласно которым ДГИ принимает решения:
4.2.23. О заключении договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, договоров ответственного хранения, договоров залога, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.
4.2.34. О проведении в установленном порядке и в пределах своей компетенции мониторинга соблюдения условий использования и сохранности имущества, находящегося в государственной собственности города Москвы, в том числе проверок исполнения договоров аренды, безвозмездного пользования, ответственного хранения, доверительного управления и иных вопросов, отнесенных к установленной сфере деятельности, в случаях, предусмотренных федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами города Москвы, иными правовыми актами города Москвы.
Таким образом, как буквально следует из Положения о ДГИ и что соответствует ГК РФ и Договору аренды, ДГИ как арендодатель по Договору аренды, для осуществления проверки исполнения Договора аренды, соблюдения условий использования и сохранности имущества, находящегося в государственной собственности города Москвы, должен оформить неким решением (распоряжением, приказом и т.п.) свои предстоящие действия.
В свою очередь, Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (ГИН), имеет полномочия и действует согласно Положению, утвержденному Постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2012 г. N 184-ПП. Это так называемый контрольно-надзорный орган, осуществляющий региональный государственный контроль и надзор. Он действует в рамках, установленных прежде всего, Федеральным законом от 31.07.2020 г. N 248-ФЗ "О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации". Статья 15 данного Федерального закона определяет, что предметом государственного контроля (надзора), муниципального контроля являются: соблюдение контролируемыми лицами обязательных требований, установленных нормативными правовыми актами; соблюдение (реализация) требований, содержащихся в разрешительных документах; соблюдение требований документов, исполнение которых является необходимым в соответствии с законодательством Российской Федерации; исполнение решений, принимаемых по результатам контрольных (надзорных) мероприятий.
Законы города Москвы и нормативно-правовые акты города Москвы не могут противоречить федеральному закону. Исходя из описания ситуации, изложенной арендатором помещения, требования должностного лица ГИН выходят за рамки предмета государственного контроля (надзора)
В то же время, не предъявлено решения или иного распорядительного акта, которым ДГИ поручило бы ГИН осуществить проверку соблюдения условий договора аренды, сохранности переданного в аренду имущества и т.п. Следовательно, действия должностного лица ГИН можно считать превышением должностных полномочий.
Социальный юрист Иван Ежиков считает, что инспекция может проверять объекты недвижимости без дополнительных поручений в силу положения, регулирующего ее деятельность:
Не совсем понятно, каким нормативным актам, по мнению арендатора противоречат действия ГИН. Договор аренды, как любая гражданско-правовая сделка, подчиняется принципу диспозитивности - если стороны о чем-то договорились, то такая договоренность будет превалировать над положениями закона, кроме случаев, когда это запрещено законом. В случае с договором аренды таких запретов в законе нет.
Арендатор добровольно заключил договор в котором первым пунктом в правах арендодателя указано право контроля. Совершенно обоснованное - договором предусмотрено целевое использование помещения и ряд видов деятельности. которые в этом помещении запрещены. Естественно, арендодатель хочет и должен иметь возможность осуществлять контроль. Такие положения есть в любом приличном договоре аренды - от однокомнатной квартиры на окраине до пентхауса в бизнес-центре внутри Бульварного кольца.
Юрист практики разрешения споров в области потребительского рынка, ЖКХ и городской политики Клим Лихачев считает данный пункт договора аренды, позволяющий проводить проверки, кабальным:
В договоре аренды действительно предусмотрено право арендодателя проводить проверки использования арендованного помещения с привлечением третьих лиц – уполномоченных организаций, однако, следует отметить, что ДГИ г. Москвы не заключает договор с бизнесом без включения в него указанного пункта, который по своему характеру является кабальным для предпринимателя, так как содержит правовую неопределенность в части перечня организаций, уполномоченных на проведение проверок, а также количество проверок и период их проведения, что в случае злоупотребления со стороны ГИН, например, влечет дополнительные затраты для бизнеса для сопровождения проверок, а ДГИ позволяет расторгать договор аренды в связи с внезапным недопуском сотрудников ГИН для проведения очередной проверки. Мне кажется, что на эту проблему необходимо обратить свое внимание законодателям, с учетом многочисленных обращений предпринимателей и мнения Президента Российской Федерации Владимира Владимировичу Путина, предложившего освободить бизнес от давления силовиков и инспекторов еще в 2022 году.
Биографическая справка: Бобров Иван ВладимировичНачальник Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы
С января 2019 года по март 2022 года замещал должности заместителя начальника и первого заместителя начальника Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы. 21 марта 2022 года распоряжением Мэра Москвы назначен начальником Государственной инспекции.
