Объективный проигрыш маркетплейсам в борьбе за кошельки покупателей заставляет крупные ТЦ меняться. Как именно – в обзоре FederalCity.
Классическая модель торгового центра как "храма шопинга" трещит по швам. За двенадцать месяцев — с июня 2025-го по июнь 2026 года — только в московских моллах закрылось 2.3 тысячи точек. Новые арендаторы смогли компенсировать лишь 80% потерь по количеству дверей и 75% по занимаемой площади. Рынок покидают тяжеловесы ритейла, а на их место приходят мелкие лавки, которые физически не способны заполнить образовавшиеся пропасти.
Доля свободных площадей растет пугающими темпами. По данным консалтинговой компании CMWP, только за первое полугодие текущего года вакансия подскочила с 9,7% до 11,6%. К концу 2026 года эксперты ожидают увидеть цифру в 12,3%.
Главный удар пришелся на модную индустрию: на одежду и обувь приходится от 50% до 60% всех закрытий. Следом идет электроника (8,6%) и товары для дома (5,7%). Собственники недвижимости оказались в патовой ситуации. Чтобы удержать хоть кого-то, им приходится идти на беспрецедентные уступки: предоставлять многомесячные арендные каникулы, софинансировать ремонт помещений и отказываться от стабильной фиксированной платы в пользу процента от оборота арендатора.
Однако гонка за заполнением квадратных метров магазинами больше не имеет смысла. Пустующие коробки универмагов — это не проблема девелоперов, а возможность для города. Эпоха складов товаров сменяется эпохой многофункциональных кластеров. У торговых центров будущего есть три магистральных пути развития.
Иллюстрация выполнена нейросетью.
Путь первый: индустриальный хаб формата Urban Light
Бывшие торговые залы идеально подходят для компактного высокотехнологичного производства. В одном открытом пространстве-мансарде теперь могут соседствовать сборочный цех беспилотников или медицинского оборудования, пошив одежды, изготовление мебели, линии 3D-печати и сервисные центры по ремонту техники. Такая модель объединяет под одной крышей производство, склад, офис отдела продаж и шоурум для выдачи заказов. Это позволяет бизнесу экономить на логистике, а конечному потребителю — получать товар напрямую от изготовителя.
Путь второй: образовательная экосистема
Торговый центр превращается в гигантский кампус внутри спального района. Частные школы, колледжи, инженерные кружки, лаборатории робототехники и программирования получают готовые инфраструктурные решения. Для родителей такая локация становится идеальной точкой притяжения: пока ребенок занимается кодом или химией, взрослые пользуются локальными кафе, супермаркетами и бытовыми услугами. Образовательный центр фактически занимает кресло нового якорного арендатора, генерируя постоянный трафик без необходимости огромных скидок на аренду.
Путь третий: территория впечатлений
Поскольку маркетплейсы навсегда забрали у моллов функцию банальной продажи коробок, зданиям нужно вернуть людям эмоции. На месте закрытых магазинов появляются театральные площадки, концертные холлы, выставочные галереи, детские парки активного отдыха, теннисные корты и арены для мини-футбола. Огромные атриумы переформатируются под семейные рестораны полного цикла и зоны виртуальной реальности.
Торговля никуда не исчезнет — она останется фоном, сервисом первой необходимости. Но главным смыслом существования этих зданий она быть перестает. Будущее коммерческой недвижимости принадлежит тем владельцам, кто первым поймет: он управляет не квадратными метрами витрин, а точками сборки городского сообщества.
