Почему девелоперы продолжают строить просторное жилье при активном спросе на малометражную собственность – в интервью эксперта FederalCity, риелтора Ксении Шестовой.
— Ксения, мы видим парадоксальную ситуацию: люди покупают квартиры всё меньшей площади, но застройщики продолжают проектировать довольно просторное жилье. Как это работает?
- Это классический конфликт тактических интересов покупателя и стратегических планов застройщика. По данным аналитиков (например, BnMap.pro и "Циан"), средняя площадь реально купленного жилья в городах-миллионниках за два года просела примерно на 2,5% — до критической отметки около 47 квадратных метров.
С точки зрения клиента логика железобетонная: реальные доходы населения не поспевают за стоимостью квадратного метра, а заградительные ипотечные ставки вынуждают жестко экономить каждый заемный рубль. Покупатель сегодня голосует рублем за функциональность, отсекая лишние метры коридоров и гостиных.
Девелопер же мыслит категориями жизненного цикла проекта — от котлована до выдачи ключей проходит три-четыре года. Застройщики прекрасно помнят уроки прошлых кризисов, когда резкий уход в микролофты по 18–20 метров привел к затовариванию рынка неликвидом. Поэтому средний метраж новых проектов, выходящих в продажу прямо сейчас, вопреки всему подрос на 3,3% (до 50,4 кв. м). Девелоперы закладывают фундамент будущего спроса, ожидая смягчения денежно-кредитной политики или возвращения субсидий.
География здесь играет ключевую роль. Самая драматичная отрицательная динамика зафиксирована в Омске — там средний чек покупки заставил людей ужаться почти на 13%, до 49 "квадратов". В Самаре показатель упал на 6%. Это регионы с высокой чувствительностью к стоимости обслуживания долга: отмена массовой льготной ипотеки ударила по ним сильнее всего.
Иллюстрация выполнена нейросетью.
В Москве ситуация зеркальная — мы наблюдаем рост средней площади сделки на 4,1% (до 50,7 кв. м). Здесь работают сразу два фактора. Во-первых, административный барьер: власти города фактически запретили строить микроквартиры ("шкатулки") менее 28 метров для однушек и 44 для "двушек" еще с августа 2024 года. Во-вторых, изменилась структура предложения — растет доля бизнес- и премиум-класса, где покупатели менее зависимы от банковских ставок и изначально нацелены на комфортную площадь. Схожий умеренный рост показывают Екатеринбург, Новосибирск и Челябинск.
- Рынок временно живет в двух реальностях одновременно. На вторичном рынке и среди остатков старых пулов будет много предложений компактного формата — это то, что люди могут себе позволить здесь и сейчас при текущих ставках ЦБ. Однако если вы рассматриваете покупку на ранней стадии строительства со сроком сдачи в 2027–2028 годах, вас ждет сюрприз: планировки станут чуть просторнее, но цена входа может вырасти.
Мой совет как эксперта: если бюджет позволяет комфортно пройти одобрение банка, лучше фиксироваться на проектах, которые стартуют сейчас. Когда цикл снижения ключевой ставки все-таки начнется, спрос моментально вернется к формату 50+ метров, и вымывание ликвидного просторного предложения произойдет очень быстро. Те же, кто берет микроформат сегодня ради экономии на платеже, должны учитывать риск низкой ликвидности такой квартиры при попытке перепродажи через несколько лет без дисконта.
