Одним из современных признаков градостроительства в Санкт-Петербурге стало формирование так называемых «территорий отстающего развития» (в простонародье «человейник», «гетто). Застройка новых участков многочисленными крупными жилыми комплексами происходит без формирования соответствующей транспортной инфраструктуры, что образует тенденцию к формированию смежных проблем, а также необоснованному повышению цены за квадратный метр жилья.
Холдинг Setl Group закрыл самую крупную земельную сделку на начало 2021 года, выкупив к концу марта в Петродворцовом районе Петербурга участок площадью 59 Га под постройку 270 тыс. кв.м жилья. Эксперты в области недвижимости и девелоперы прогнозируют проблемы с транспортной доступностью, так как подобные жилые комплексы возводятся в «чистом поле» без соответствующей инфраструктуры, в том числе, метрополитена. С метро в Петербурге и правда проблемы. Согласно изначальному плану, с 2008 по 2020 годы в городе должно было появиться 40 станций, однако введены в эксплуатацию только 9. В конце февраля 2021-го КРТИ снова скорректировал схему развития метро, согласно которому создание кольцевой линии и открытие 26 станций было перенесено на период после 2024-2030 годов.
Наличие развитой сети метрополитена в городе, как важного элемента транспортной инфраструктуры – один из ключевых факторов, влияющий на рынок недвижимости. Во всех современных мегаполисах девелоперские проекты реализуются вокруг транспортных хабов или под планы создать такие в короткие сроки. Так например, транспортно-пересадочные узлы в Москве становятся «ядром» для целых микрорайонов, после публикации плана о строительстве ТПУ «Рассказовка», застройщики заявили о готовности возвести жилой комплекс на 220 тысяч квадратных метров в непосредственной близости от хаба. Если застройка крупными ЖК на сотни тысяч граждан осуществляется при отсутствии метро, то появляются условно «территории отстающего развития» со множеством проблем. Строительство жилья в них ведется с рисками, создаются условия перегрузки дорожной сети и наземного транспорта, а также возникновения попутных проблем, в том числе тенденция к необоснованному и ускоренному росту цены за квадратный метр.
Если транспортная доступность развита плохо, то район начинает «вариться сам в себе» и пользоваться гораздо меньшим спросом у обеспеченных людей. Именно такая картина наблюдается сейчас в Девяткино и Кудрово, где существуют серьезные проблемы с дорогами, развязками и трафиком, заявлял Дмитрий Рубин, вице-президент Ассоциации риэлторов.
Для сравнения развития подземного транспорта стоит привести пример Москвы, где за последние 10 лет было построено 87 станций общей протяженностью 169 километров. Петербург, в свою очередь, может похвастаться лишь 11 станциями (включая вестибюль Спортивная-2) протяженностью 14,5 километров.
Директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов еще в 2019 году заявлял, предвидев сложившуюся ситуацию: «Дальнейшее успешное развитие Кудрово как локации для жилья комфорт-класса во многом зависит от реализации программ по строительству новых станций метро и Восточного скоростного диаметра. Наличие этих новых транспортных узлов позволит говорить о перспективах жилищного строительства и реализации недвижимости в Кудрово».
В Петербурге уже есть территории получивших клеймо «отстающие районы» - это Парнас-Мурино с неразвитой дорожной сетью, и Кудрово-Юнтолово без метрополитена. История и проблемы подобных районов широко известны петербуржцам и при выборе жилья в новостройках петербуржцы ориентируются на два важных фактора: цена (в данном случае за квадратный метр) и транспортная доступность. Корректировка схемы развития метро лишь увеличила число потенциальных «отстающих территорий», и сказалась городском рынке недвижимости небывалым ростом цен на готовые квартиры.
Взлет цен на рынке недвижимости
Из-за отсутствующего метрополитена и наличия множества проблемных точек транспортно-дорожной сети, заметен сниженный интерес застройщиков к инвестированию средств в создание новых объектов. В 2020 году было выдано всего 49 разрешений на строительство многоквартирных домов. Хотя всего два года назад Госстройнадзор Петербурга выдал 274 разрешения. Негативные тенденции прослеживаются на рынке продажи готовой недвижимости. По данным Росреестра, на начало 2021 года петербургские девелоперы продали 4,6 тыс. объектов, включая апартаменты и машиноместа. Объем продаж снизился почти на 30% по сравнению с началом 2020 года.
Изменение генеральных документов развития города, оказывает колоссальное влияние на привлекательность территории и цену готового объекта. Застройщики рискуют понести убытки из-за невыполнения плана продаж квартир в готовом доме в виду оценки проекта потребителем как непривлекательного с точки зрения имеющейся инфраструктуры, в том числе и транспортной. Подобный процесс напрямую влияет на стоимость «квадратного метра» в новостройках и становится одним из важнейших факторов в ценообразовании.
«Если станция метро рядом со строящимся комплексом будет открыта в течение полутора лет, то можно не сомневаться, что застройщики уже заложили этот фактор в стоимость квадратного метра», — говорит председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова.
По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», рост цены «квадрата» в классе «масс-маркет» с февраля 2020-го по февраль 2021-го составил 30%. По состоянию на март 2021 года средняя стоимость 1 кв.м. находится в районе 151, 838 рублей.
Сегодня девелоперы, застраивающие в районах с отсутствующим метрополитеном, работают в условиях риска недофинансирования проекта на стадии постройки, что является одной из причин появления долгостроев. По состоянию на март 2021 года в Едином реестре проблемных объектов Петербурга находится 36 долгостроев, из которых 28 — это жилые дома. Затягивание сдачи купленного жилья практически всегда служит очагом социальной напряженности. В 2020 году СМИ неоднократно писали о пикетах, митингах и голодовках, связанных с дольщиками комплексов «Материк», «Финские кварталы», «Сокол», «Десяткино 2.0» и других. В свою очередь недостроенные жилые комплексы имеют тенденцию становится проблемой администрации Петербурга. Смольный постоянно вынужден искать новых инвесторов, которые согласятся довести дом до сдачи в эксплуатацию. В прошлом году в срочном порядке пришлось искать инвестора для завершения стройки трех проблемных объектов Normann в Петербурге: дома в ЖК «Три Апельсина» (80% готовности) и двух очередей в ЖК «На Заречной».
Новые «территории отстающего развития»
В настоящий момент на намывных территориях расположились три крупных ЖК. При планировке инфраструктуры предполагалось, что к 2020 году на В.О. появится станция метрополитена «Морской Фасад», однако ее ввод отложили на долгие 12 лет. Отмена строительства метро, отсутствие сети дорог общего пользования, неразвитость наземного транспорта – на все это жители тщетно пытаются обратить внимание властей уже не первый год. К 2023 году к построенным комплексам на намыве прибавятся еще четыре. По итогу устаревшая, недостаточно развитая под современные пассажиропотоки транспортная инфраструктура окажется под еще большой нагрузкой, кратно увеличив количество пробок и заторов. Для девелоперов это повод для «учета» своих финансовых и маркетинговых рисков – отсюда и рост цены.
«Внутриквартальные проезды, обеспечивающие движение вдоль квартала «Светлый мир. «Я – Романтик…», были построены силами компании. Также за счет собственных средств мы проложили дорогу к жилому комплексу и заасфальтировали мост-перемычку к нему от Морской набережной. Это были вынужденные меры – близились даты заселения первой очереди квартала, а строительная дорога от Мичманской не являлась приемлемым проездом», – со своей стороны, отмечает директор по продажам компании Seven Suns Development Алексей Бушуев.
При этом дорогу до сих пор не приняли на баланс города, по бумагам Комитета развития транспортной инфраструктуры она просто отсутствует, а значит на ней невозможно установить знаки, нарисовать «зебру» и обсуживать (проводить ремонт и очищать от снега) за счет городских средств.
Стоит отметить, что средняя стоимость «квадрата» во возводимых объектах находится 179,5 тыс. рублей и в перспективе будет только расти.
«Проекты с продуманной жилой средой и хорошей транспортной доступностью, безусловно, стоят дороже. Но сейчас спрос на них только растет. Покупатели готовы заплатить чуть больше за недвижимость, которая в будущем не потеряет ликвидность», - отмечала Ирина Соловьева, коммерческий директор «Эталон ЛенСпецСМУ» (входит в Группу «Эталон»).
Однако на деле, потребители первичного рынка жилья вынуждены платить за иллюзию транспортной доступности и якобы развитую транспортную инфраструктуру.
С такой же проблемой столкнулись покупатели квартир в строящихся домах в конце Комендантского проспекта в Приморском районе Петербурга. С 2021 по 2023 годы к трем имеющимся ЖК достроят еще семь крупных комплексов. По изначальным градостроительным планам и оценкам застройщиков, жители должны были заехать при уже действующей станции «Планерная». Но ее открытие также перенесли с 2020 на 2025 год. Комендантский и Шуваловский проспекты, Парашютная постоянно простаивают в пробках, а Планерная улица и Коломяжский путепровод фактически являются единственными артериями для выезда в город самого большого района Петербурга.
Проблемной можно считать и территорию исторического района Московская застава. К 2015 году там должны были ввести в работу станцию «Заставская», но открытие перенесли на 2027 год. С 2021 по 2023 год девелоперы сдадут семь элитных жилых комплексов, что увеличит нагрузку на существующую инфраструктуру. С большей вероятностью имеющиеся рядом станции «Фрунзенская» и «Московские ворота» (относятся к самой загруженной линии метро - «Московско-Петроградской»), не справятся с увеличившимся пассажиропотоком. Можно спрогнозировать постоянные давки в вестибюлях в час пик и снижение пропускной способности. Чрезмерная нагрузка будет оказана и на Московский проспект, и без того простаивающий в пробках. Средняя стоимость «квадрата» в строящихся элитных ЖК – 237 тыс. рублей. Не слишком ли высокая цена за возможность получить «отдавленные ноги» или возможность «подышать выхлопными газами»? Представленными примерами список неблагополучных территорий не ограничивается.
Отсутствие метро создает петербуржцам не только неудобства в передвижении, но и трудности с продажей жилья. По оценке экспертов по недвижимости, при отсутствии метрополитена в шаговой доступности, на вторичном рынке квартиру продать намного сложней. Это занимает больше времени, а сама недвижимость дешевле ее более удачно расположенных аналогов. Снижается и стоимость квартиры при сдаче ее в аренду.
«Прежде всего покупка жилья – это инвестиция», - уверена директор по маркетингу ГК «Красная стрела» Марина Агеева.
Поэтому, приобретая квартиру в том числе для собственного проживания, нужно представлять, насколько выгодно и за какое время эту квартиру можно будет продать, если потребуется.
Основной показатель – расположение. При прочих равных, квартира в центре города и квартира на конечной станции метро не могут иметь одинаковую стоимость. При этом важна не только «статусность» района, но и транспортная доступность. Несмотря на то, что метро не очень актуально для жителей домов премиум- и бизнес-класса, чем ближе к метро – тем дороже. Что касается квартир экономкласса, то в этом случае близость к метро будет решающим фактором и для продажи, и для сдачи жилья.
Проблемы с транспортной инфраструктурой и метро в Петербурге существует около 10 лет. Но последние 2 года отмечаются как наиболее неблагоприятные для транспортного сектора. С 2019 года ответственность за данный сектор возложена на вице-губернатора Максима Соколова, ранее занимавшего пост министра транспорта РФ. При утверждении на должность на него возложены большие надежды, как на чиновника с федеральным опытом работы. Однако Соколов свои профессиональные компетенции пока продемонстрировать не смог. А участие в развитии метро ознаменовалось «декларациями о намерениях» и молчаливым одобрением корректировки схемы развития метрополитена с отсрочкой введения станций, что может быть ознаменовано возникновением новых транспортных проблем во втором по значимости субъекте Российской Федерации. В декабре 2019-го, когда экс-глава КРТИ Сергей Харлашкин стал и.о. гендиректора ОАО «Метрострой», господин Соколов дал личное обещание городу и петербуржцам, что это «улучшит ситуацию со строительством новых линий метрополитена». Это же повторились и при поздравлении с вступлением в должность главы «Петербургского метрополитена» Евгения Козина. Тогда Соколов заявил, что «штурвал петербургского метро передан в надежные руки». Однако, кого бы вице-губернатор не поздравлял, ситуацию это пока никак не поменяло.
