Член инициативной группы дольщиков проекта ЖК #БелаяДача Анастасия Еремеева в интервью ИА FederalCity рассказала о главных проблемах обманутых дольщиков, актуальных сейчас в Москве и стране в целом.
– Анастасия, какова на сегодняшний день ситуация с обманутыми дольщиками в Москве? Можно сказать, что есть положительные подвижки? Если да, какие?
– На сегодняшний день не только в Москве, но и по всей России множество "живых" строек, и это хорошо. Но ситуация двоякая, и зависит от точки, с которой на нее смотришь.
Вследствие экономического кризиса 2013-2014 произошло некоторое очищение рынка. Неблагонадежные, и в основном, некрупные девелоперы разорились. Это привело не только к тому, что в основной массе на рынке остались благонадежные "киты", которые строят, но и к появлению очередной волны обманутых дольщиков.
Спустя пятилетку мы можем наблюдать как объекты, строящиеся в срок и объекты, строительство на которых "идет крайне медленными темпами" или создается видимость строительства, так и объекты, на которых и вовсе нет какого-либо движения. Самая уязвимая категория – вторая, т.к. признать остановку стройки не всегда так просто, как кажется, а это первый этап работы с проблемой.
Есть нашумевшие и всем набившие оскомину объекты, как в Москве, области, так и по стране, по которым до сих пор дольщики ждут заветные ключи. По некоторым наметились перспективы решения. Но проблема осталась системной, а решения по каждому объекту – индивидуальными.
– Какие на сегодня в Москве самые острые случаи неполучения жилья в срок? В какой стадии решение проблемы дольщиков Белой Дачи?
– Самые крупные, проблемные, это те, которые еще минувшей зимой имели только долгую и негативную историю, а это десятки тысяч людей. В Москве сейчас три крупных долгостроя жилой недвижимости, порядка трёх месяцев назад их дольщики получили надежду от Правительства, которое сообщило, что они будут достроены на бюджетные деньги через процедуру банкротства. В этих случаях сложно представить иную альтернативу, и хорошо, что город решил участвовать бюджетом.
Банкротство – это сложная и, главное, далеко не быстрая процедура. Печально тратить дополнительно год(ы), но когда их потрачено и так уже много, и нет другой альтернативы, люди вынуждены кататься на горках банкротства, чтобы хоть когда-нибудь получить жильё.
Здесь очень важен общественный контроль и лицо, выступающее конкурсным управляющим. Хотя оговоримся, что в сложных и запущенных ситуациях решение проблемы напоминает решение системы уравнений с множеством неизвестных и множеством факторов влияния.
Даже в нашем, более скромном примере ЖК #БелаяДача, нам пришлось бороться изо дня в день за возобновление наших строек порядка двух лет.
В результате сейчас инвестором выступает новый – технический – заказчик, договорные отношения у нас остались со старым застройщиком. Безусловно, не имея гарантий, мы боимся, что стройки вновь встанут. Но два обстоятельства вселяют в нас серьезную надежду.
Минстрой Московской области соглашается нам предоставить дорожную карту. Достигнуты договоренности о предоставлении ее до конца мая текущего года. Невозможно переоценить участие области, и мы, действительно, рады будем увидеть реальное и официальное подтверждение позитивного для нас прогноза.
Второе обстоятельство – новый инвестор зарекомендовал себя как крупнейший девелопер, надежный и заботящийся о своем имидже, выполняющий свои обещания и не нарушающий сроков. График строительства подписан и обнародован. Повторюсь, это вселяет серьезную надежду. Инвестор уже организовал возобновление строительства, и мы ожидаем получить ключи от своих квартир, как согласовано, в 2019 году.
Конечно, мы держим руку на пульсе. Всегда есть фронт работ и риски, требующие проработки, но наметилась позитивная тенденция.
– Что выступает главными препятствиями при решении проблем обманутых дольщиков?
– Основная масса обманутых дольщиков – это те дольщики, чьи стройки остановились давно. Закон не имеет обратной силы, и законодательные попытки облегчить судьбу дольщика зачастую тщетны, т.к. все они (нововведения в законодательной базе) распространяются только на те отношения, которые оформлены с даты вступления в законную силу нововведения.
Например, упрощение критериев отнесения к пострадавшим не распространяется на тех дольщиков, чьи права нарушены до даты вступления в силу этого закона. Мы вынуждены оперировать теми законами, которые действовали ранее: в основном это жёсткие критерии на уровне субъектов, сложности в официальном признании остановки строительства и сам 214 ФЗ, основная функция которого сводится только к избавлению от схемы двойных продаж.
Также различается практика гражданских и арбитражных судов по защите прав дольщиков. 214 ФЗ обеспечивает не конкретную квартиру, а право на квартиру. С этим тоже играют, и это одна из тех причин, по которым дольщики боятся проходить через процедуру банкротства.
Уголовное преследование не обеспечивает и не гарантирует дострой. Как и банкротство, это долгоиграющий процесс с не всегда предсказуемым результатом, на который дольщик не имеет прямого влияния.
По факту нет практики вливания средств неблагонадежными застройщиками обратно в свои замороженные стройки.
Не всегда сам дольщик настроен на конструктивный и профессиональный диалог со всеми заинтересованными сторонами, включая диалог с представителями власти.
Из двух вопросов – что делать? и кто виноват? – для дольщика основным должен быть первый. Второй лишь опциональный, сосредоточиться на котором актуально, если только иные альтернативы уже исчерпали себя. Заменяя желание в первую очередь получить квартиру на желание найти и наказать виноватого, дольщик сам смещает акценты и порой может за это поплатиться, как минимум, многолетними судами и многолетней заморозкой стройки и всех процессов, связанных с ее возобновлением. Иногда этого можно избежать, если, как говорил Александр Хинштейн, повести себя грамотно.
– Как вы оцениваете переход от долевого строительства к иным формам софинансирования? Решает это проблему недобросовестности со стороны компаний-строителей?
– Переход к проектному финансированию – это не панацея.
Во-первых, дольщик не застрахован от того, что банк тоже может лопнуть.
Во-вторых, даже при условии возврата банком внесенных за жильё средств при проблемах застройщика надо понимать, что покупательная способность денег меняется. Когда человек отдает предпочтение покупке строящейся первичке, это значит, что он, обладая определенным бюджетом, например, предпочитает двухкомнатную квартиру в строящемся доме готовой однокомнатной. Спустя несколько лет, получив обратно частично обесценившиеся средства, человек не сможет себе позволить на них ни того, ни другого без дополнительных финансовых вливаний. Теперь представьте, как должен отработать механизм для ипотечных кредитов. Очень много юридических нюансов.
К тому же надо понимать, что те же банки будут открывать застройщикам кредитные линии, таким образом в цепочку юридических сторон просто добавляется ещё одна заинтересованная сторона. Пока что в этом контексте самый актуальный вопрос, какую сумму гарантированно будет возвращать государство за банк, если тот обанкротится или будет лишен лицензии.
В целом же дольщик останется все равно незащищен, а рынок превращается в олигополию. Только крупный застройщик способен строить текущий объект не как раньше, на деньги, собранные на строительство следующего, а строить "вперёд", возвращая вложенный капитал пост-фактум, после продажи квартир в строящемся проекте. По факту, останутся те, кто способен проинвестировать на два цикла вперёд. Это не может не сказаться также на стоимости для покупателя, т.к. инфляция и прочие риски будут заложены в стоимость.
Но это уже хоть какой-то "черновик" решения проблем. Безусловно, должны быть проработаны все нюансы. Будет печально, если покупка жилья перестанет быть доступной или останется по-прежнему рискованной, хотя покупка на этапе котлована, безусловно, выгоднее покупки на вторичном рынке жилья.
